Es indudable que la actual crisis económica ha sido agravada en nuestro país por la fuerte dependencia que nuestra economía ha tenido en los últimos años del sector de la construcción. La explosión de la “burbuja inmobiliaria” ha provocado que exista una amplia oferta de viviendas para la que se tardará muchos años en encontrar demanda. Esto obliga a los promotores a buscar opciones para la venta de los pisos que en condiciones normales les hubieran quitado de las manos hace tres años. Y no se arregla con una bajada de precios, los promotores tienen que buscar fórmulas complementarias, que permitan suplir a sus clientes potenciales la ausencia de posibilidades de financiación.
La opción para vender es alquilar con opción de compra, buscando “comprometer” a los clientes, sabiendo que están pagando una cantidad mensual que en caso de ejercicio de la opción de compra se descontaría del precio final (al menos en una parte), e incluso fijando el precio de la opción a precios de hoy y no a precios de dentro de 3 años.
Creo que para un comprador potencial, esta opción puede resultar atractiva. Pero, ¿es conveniente para el promotor esta fórmula desde un punto de vista fiscal? ¿Cuáles con las ventajas? Permítanme que les explique muy brevemente el tratamiento fiscal de este tipo de operaciones, además de advertirles de algunos de los riesgos que podría conllevar buscar la rentabilidad por otros caminos.
Cuando un promotor formaliza un contrato de alquiler con opción de compra el alquiler tributa al 16% en el IVA. Si una parte de ese alquiler pactado en el contrato se considerase, como es habitual, una entrega a cuenta, ésta tributaría al 7%. Es decir, una parte del alquiler iría al 7% y otra al 16%. En el caso de que se ejercite la opción, el precio cobrado al cliente en ese momento iría al 7%, y tendríamos que rectificar las facturas de alquiler que habían tributado al 16% para hacerlas tributar al 7%, devolviendo esa diferencia al cliente. Y yo me pregunto, ¿qué ocurre si el cliente no ejercita la opción? Evidentemente se le deberían devolver las cantidades entregadas a cuenta (una parte de la factura mensual) según lo que hayan pactado las partes. Pero hay una cosa más importante, y que ha sido aclarada por una consulta a la Dirección General de Tributos, y es que la entrega que se realice a un cliente distinto, sería primera entrega, por lo que seguiría estando sujeta y no exenta al iva, no perjudicando el régimen de deduciblidad del iva soportado. Ya saben ustedes que las segundas entregas están exentas. Siempre que la fórmula del promotor sea alquilar con opción de compra, la entrega de la vivienda será siempre la primera, con independencia de los inquilinos anteriores y del plazo durante el que hubiera estado habitada la vivienda.
Fíjense que si la opción del promotor fuera tratar de alquilar los pisos (sin opción de compra) a la espera de que llegaran tiempos mejores para su venta, los alquileres estarían exentos del IVA. Esta exención del IVA podría provocar una pérdida sustancial al tener que regularizar las cuotas de iva soportado (regularización de bienes de inversión) de los inmuebles alquilados, además de tener que aplicar la regla de prorrata.
Estudien bien su situación y cual podría ser su régimen de deducciones, pues haciendo las cosas de una u otra manera, el efecto fiscal puede ser muy distinto.
Autor: Jesús Alfredo Gutierrez-Tuya
